DROIT DE PASSAGE ET DÉSENCLAVEMENT
Article Octobre 2016
Le droit de passage focalise de nombreux conflits d'intérêts.
Le Code Civil y consacre un chapitre entier car le sujet est épineux et complexe.
Juridiquement, le droit de passage est une servitude.
La propriété qui supporte le passage du voisin est appelée " fond servant ".
La propriété qui en bénéficie " fond dominant ".
En principe, la servitude est mentionnée au compromis de vente et dans les actes de propriété des fonds dominant et servant.
Toutefois, il convient de prendre garde au passage utilisé " de fait " par un voisin. Dans cette hypothèse, cet usage peut ne pas apparaître dans les actes notariés.
Le droit de passage peut en effet être acquis par l'usage (prescription acquisitive de trente (30) ans).
Lors d'un achat, il convient donc de ne pas se fier uniquement au contenu des actes notariés mais de consulter au préalable un Avocat afin de vérifier avec lui que les terrains avoisinants ne sont pas enclavés, et par conséquent, susceptibles de revendiquer aujourd'hui ou demain un passage par votre parcelle.
Vos voisins peuvent en effet demander un droit de passage par votre propriété s'ils sont enclavés et n'ont pas d'accès à la voie voie publique.
Toutefois, l'analyse des actes de propriété plus anciens et du cadastre peut permettre d’éviter cette atteinte à votre propriété.
Ainsi, le droit de passage n'est pas accordé lorsque l'enclavement est volontaire.
Par exemple, sera considéré comme volontaire la division d'une propriété, parfois étalée dans le temps, mal contrôlée, qui aboutit à enclaver certains lots : On ne peut revendiquer un droit de passage lorsque l'on s'est enclavé soi-même.
Le désenclavement doit également être réalisé par l'accès le plus court et le moins dommageable. Par conséquent, le passage par votre terrain ne réunit pas forcément ces conditions et le désenclavement par un autre accès plus court ou moins dommageable sera alors envisagé.
A défaut de solution amiable, c'est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation des propriétés concernées qui est compétent pour trancher le litige.